Chính sách và quy hoạch ảnh hưởng ra sao đến thị trường bất động sản thương mại?

Thị trường bất động sản thương mại đang thay đổi mạnh mẽ tại nhiều quốc gia, cả về mặt mô hình và vận hành sau những ảnh hưởng của Covid-1...

Thị trường bất động sản thương mại đang thay đổi mạnh mẽ tại nhiều quốc gia, cả về mặt mô hình và vận hành sau những ảnh hưởng của Covid-19. Điều này tác động không nhỏ đến các chính sách quy hoạch và sử dụng đất của chính phủ.

Thay đổi chiến lược quy hoạch và sử dụng đất

Tại các thành phố lớn ở Trung Quốc, đất thương mại được chuyển nhượng theo hợp đồng thuê 40 năm. Tại Hồng Kông, thời gian gia hạn thuê là 50 năm kể từ năm 1997.

Tại Singapore, nhà nước cho thuê đất công nghiệp theo hợp đồng 30 năm, có thể gia hạn thêm 30 năm nếu các doanh nghiệp xây dựng cơ sở sản xuất và nhà máy theo nhu cầu cụ thể. Các khu đất thương mại mà chính phủ bán cho các nhà phát triển tư nhân thường kéo dài 99 năm.

Hiện nay, do những thay đổi về mô hình làm việc chuyển sang từ xa, Singapore đang hướng đến chiến lược quy hoạch cơ sở hạ tầng và sử dụng đất dài hạn theo “tương lai của các công việc”, bao gồm quy hoạch phi tập trung, củng cố vị thế trung tâm của các quận tài chính thương mại, rút ngắn thời gian cho thuê, bố trí lại các cụm công nghiệp, và sắp đặt các văn phòng gần với khu dân cư. Chiến lược này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự chuyển đổi của lĩnh vực văn phòng và bất động sản thương mại hậu đại dịch.

Singapore cho rằng các hợp đồng cho thuê đất ngắn hơn sẽ giúp quốc gia này đối phó nhanh hơn với những bất ổn trong tương lai, mang lại sự linh hoạt cho các doanh nghiệp, tạo không gian để phát triển các hoạt động kinh doanh có tính thích ứng với những xu hướng kinh tế đang phát triển nhanh chóng.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh thời gian cho thuê đất thương mại của chính phủ sẽ ảnh hưởng đến thị trường và các bên liên quan, bao gồm nhà phát triển, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân.

Các kịch bản nếu rút ngắn thời gian cho thuê đất

Khi thời gian cho thuê đất làm dự án ngắn hơn, liệu các nhà phát triển có cắt giảm vốn đầu tư hay không? Đây là câu hỏi mà các chính phủ cần đặt ra trước khi quyết định về thời hạn cụ thể.

Họ có thể sẽ xây dựng các tòa nhà cấp thấp hơn, dẫn đến không có khả năng cạnh tranh như các tòa nhà cao cấp gần đó, hệ quả là không thể thu hút được những khách thuê chất lượng. Do đó, họ có thể không thu hồi đủ dòng tiền cho thuê để bù đắp các khoản đầu tư ban đầu, ảnh hưởng đến tính khả thi tài chính và dòng tiền.

Trong kịch bản khác, nhà đầu tư có thể chuyển chi phí tiết kiệm được nhờ thời gian thuê đất ngắn hơn để phát triển vào các tòa nhà có thiết kế chất lượng tốt hơn và công nghệ bền vững hơn. Họ thậm chí có thể đạt được một khoản hòa vốn sớm từ các khoản đầu tư này. Do đó, các hợp đồng cho thuê đất dự án ngắn hơn có thể tăng tính cạnh tranh về mặt chất lượng cho các tòa nhà thương mại, đặc biệt là ở các vị trí đắc địa. Nhiều tòa nhà chọc trời với công nghệ mới hơn và tính năng sáng tạo hơn sẽ tạo ra một khu vực kinh doanh và thương mại sôi động tại một quốc gia, thậm chí vươn tầm khu vực.

Hợp đồng thuê đất ngắn hạn sẽ hạn chế khả năng kinh doanh và lợi nhuận của các tòa nhà, nhưng mặt khác lại giúp giảm chi phí trả trước cho việc thuê đất. Kết quả là, các nhà đầu tư tổ chức và REIT sẽ thấy bất động sản thương mại với thời gian thuê đất ngắn hạn lại hấp dẫn hơn về mặt tài chính

Mặt khác, các hợp đồng thuê ngắn hạn có thể tác động trực tiếp đến việc tăng giá vốn của các tòa nhà thương mại vì lãi suất hoàn lại giảm nhanh hơn khi thời hạn thuê đất được rút ngắn. Tuy nhiên, thời hạn thuê đất không được ảnh hưởng đến giá thuê.

Do giá thuê văn phòng phụ thuộc vào các yếu tố như chất lượng và vị trí của các tòa nhà, tức là, không gian văn phòng hạng A sẽ không có giá thuê thấp hơn chỉ vì tòa nhà sở hữu thời gian thuê đất ngắn hơn. Do vậy, các nhà đầu tư sẽ cần điều chỉnh chiến lược bằng cách tập trung nhiều hơn vào lợi suất cho thuê hơn là tăng giá vốn.

Thứ ba, đại dịch Covid-19 đã thúc đẩy quá trình số hóa và áp dụng công nghệ của các doanh nghiệp, gây ra sự gián đoạn cho các mô hình và bất động sản cũ. Điều này khiến những tòa nhà hiện có bị lỗi thời về mặt kinh tế, mặc dù chúng vẫn còn nguyên vẹn chức năng và cấu trúc. Chủ sở hữu của chúng, với thời gian thuê ngắn hạn hơn, sẽ phải đối mặt với áp lực nâng cấp, chuyển đổi hoặc tân trang lại không gian để theo kịp đối thủ cạnh tranh.

Nhìn chung, một chiến lược sử dụng đất dài hạn và cơ sở hạ tầng mạnh mẽ, linh hoạt sẽ củng cố vị thế của một quốc gia để trở thành một trung tâm tài chính hoặc một nơi đáng sống. Tại Singapore, kế hoạch của chính phủ triển khai nhiều dự án thương mại hơn với thời gian thuê ngắn hơn có thể sẽ định hình lại cảnh quan của đảo quốc này và thu hút vốn vào thị trường bất động sản thương mại. Hợp đồng thuê đất ngắn hạn không phải là chiến lược duy nhất, nhưng sẽ là động lực chính để xoay chuyển những thay đổi đối với tương lai của thị trường văn phòng và thương mại.