Tái cấu trúc khu công nghiệp, nhìn từ khu chế xuất Tân Thuận
Có nhiều người nói sao đặt ra vấn đề này sớm thế, đến khi hết thời hạn cho thuê đất hẳn hay. Thật ra thì không sớm và việc đánh giá nó sau...
Có nhiều người nói sao đặt ra vấn đề này sớm thế, đến khi hết thời hạn cho thuê đất hẳn hay. Thật ra thì không sớm và việc đánh giá nó sau mấy mươi năm sử dụng là hoàn toàn hợp lý, bởi đó là quy hoạch đón đầu.
Sáng ngày 28-6-2022 tại quận 7 đã diễn ra hội thảo với chủ đề “Chiến lược phát triển quận 7 đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2045” do Quận ủy quận 7 phối hợp Học viện Cán bộ TPHCM tổ chức. Hội thảo đề cập đến nhiều đầu việc, trong đó có đề cập đến chuyện sau khi khu chế xuất Tân Thuận hết thời hạn cho thuê đất 50 năm thì sẽ sử dụng làm gì.
Khu chế xuất Tân Thuận được thành lập năm 1991, như vậy là đến năm 2041 thì hết hạn, từ nay đến đó còn 19 năm.
Ở Việt Nam, khu công nghiệp và khu chế xuất xuất hiện đầu tiên ở TPHCM. Khu chế xuất sớm nhất là khu chế xuất Tân Thuận (1991), do một tập đoàn kinh tế của Đài Loan thuê. Đây cũng là tập đoàn xây dựng khu dân cư Phú Mỹ Hưng, đường Nguyễn Văn Linh, khu công nghiệp Hiệp Phước.
Từ năm 1991 đến cuối tháng 9-2021, trên phạm vi cả nước có 563 khu công nghiệp nằm trong Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 210.900 héc ta, trong đó có 397 khu công nghiệp đã được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 122.900 héc ta.
Việc tái cấu trúc đô thị trên cơ sở thu hồi các khu công nghiệp hết thời hạn thuê đã diễn ra ở các nước/vùng lãnh thổ tiến hành công nghiệp hóa trước Việt Nam 20 năm. Họ coi đây là cơ hội sửa chữa những khiếm khuyết trong quá trình quy hoạch và hoạch định chiến lược phát triển ở một vùng hay một thành phố.
Những khu công nghiệp này thuê (quyền sử dụng) đất với thời hạn 30, 50 năm của Nhà nước Việt Nam (đất công) hoặc của tư nhân. Một điều rất quan trọng là hầu hết các khu công nghiệp này nói chung có diện tích lớn. Có những khu rộng gần 2.000 héc ta (như khu công nghiệp Becamex Bình Dương). Và hầu hết chúng đều nằm ở những vị trí đắc địa như gần đường quốc lộ, gần cảng, gần sông, biển mà trước đó được coi là “bờ xôi, ruộng mật”.
Theo thời gian thì hơn 500 khu công nghiệp này lần lượt sẽ hết hạn. Nhà nước Việt Nam phải tính toán một chiến lược tái sử dụng sao cho hợp lý. Do vậy mà kế hoạch tái sử dụng khu chế xuất Tân Thuận được coi là rất quan trọng vì nó là đơn vị cho thuê đầu tiên hết hạn, và như thế trở thành trường hợp đầu tiên cho cả nước học tập, rút kinh nghiệm.
TPHCM hiện nay có 23 khu công nghiệp và chế xuất, nhưng do là nơi tiên phong của cả nước cho nên không có kinh nghiệm và gặp phải những hạn chế. Chẳng hạn, nhà đầu tư thuê diện tích quá rộng so với yêu cầu thực tế, giá thuê rẻ (khoảng 40.000 đồng/mét vuông/tháng, thời hạn 50 năm). Có khu công nghiệp diện tích lại quá nhỏ, công nghệ sản xuất quá lạc hậu, thâm dụng nhân công, và đặt sai vị trí như sát trục đường giao thông gây ách tắc, nằm ngay trong khu dân cư nên làm ảnh hưởng đến đời sống dân cư.
Do vậy, khi các khu công nghiệp hết hạn thuê là dịp để địa phương điều chỉnh lại chiến lược phát triển công nghiệp của mình. Tùy theo tình hình mà có thể gia hạn thêm 20 năm (mỗi lần), chấm dứt để chuyển sang mục đích khác.
Trở lại với câu chuyện của khu chế xuất Tân Thuận. Khu chế xuất Tân Thuận có diện tích rất rộng là 300 héc ta, nằm ngay sát khu đô thị hiện đại Phú Mỹ Hưng, gần kề sông Sài Gòn, có vị trí thuận lợi cả đường thủy và đường bộ. Hiện nay có một số ý kiến đưa ra một số phương án khác nhau sau khi thu hồi khu chế xuất Tân Thuận, có thể tóm tắt như sau:
Phương án thứ nhất là biến khu đất này thành một khu đô thị phức hợp như Phú Mỹ Hưng. Phương án này thuận lợi vì như thế sẽ là mô hình Phú Mỹ Hưng mở rộng quy mô. Trong tình hình thành phố đang thiếu đất thương mại, thì việc ra đời thêm một khu đô thị có chức năng dịch vụ, khách sạn, thương mại chất lượng cao, làm “hậu cần” cho trung tâm tài chính Thủ Thiêm là điều có ý nghĩa. Nhưng phương án này có một điểm cần cân nhắc là sẽ làm gia tăng dân số của TPHCM, tăng thêm một khu thượng lưu, nhưng chưa góp phần giúp tháo gỡ các điểm nghẽn của TPHCM về nhà ở, cây xanh, trường học.
Phương án thứ hai là biến nơi đây thành công viên cây xanh kết hợp với dịch vụ giải trí cao cấp như Sentosa của Singapore, trong đó có dành một phần ba diện tích cho quảng trường lớn của TPHCM. Phương án này có mặt tích cực là giải quyết được những cái thiếu của TPHCM là thiếu cây xanh, thiếu quảng trường, thiếu chỗ chơi cho người dân thành phố vào các dịp cuối tuần và ngày lễ. Nhưng quảng trường lớn đặt ngoài vùng trung tâm là khó tổ chức các sự kiện lớn, trong khi quảng trường Thủ Thiêm 21 héc ta vẫn còn trong kế hoạch xây dựng.
Phương án thứ ba là vẫn giữ làm khu công nghiệp nhưng theo một hướng phát triển mới. Ở TPHCM hiện nay có 23 khu công nghiệp và khu chế xuất, phân bổ quá tản mát. Nếu nhìn vào bản đồ sẽ thấy 23 khu này phân tán ra trên địa bàn của 12/24 quận, huyện. Nhiều quận, huyện có quá nhiều khu công nghiệp xen cài nên rất khó quy hoạch không gian và quy hoạch kinh tế – xã hội và làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân. Do vậy nhân dịp này thành phố cần tính đến phương án đưa một số khu công nghiệp dồn về khu chế xuất Tân Thuận.
Những khu công nghiệp nào có thể thu gom về khu chế xuất Tân Thuận? Đó là những khu công nghiệp có diện tích quá nhỏ chỉ có 25-27 héc ta, những khu công nghiệp đặt sai vị trí gây tác hại nghiêm trọng đến giao thông như khu công nghiệp Tân Bình, những khu công nghiệp sản xuất các mặt hàng độc hại như hóa chất, dệt nhuộm, cao su nhưng có công nghệ lạc hậu mà lại ở ngay trong dân cư. Nếu làm được như thế sẽ mang lại được rất nhiều lợi ích là đưa các khu công nghiệp ra vành đai bên ngoài khu trung tâm và các khu dân cư; tập trung lại được ở một nơi dễ cho quản lý, thực hiện được việc xử lý chất thải, rác thải tập trung, lập tuyến giao thông chuyên dụng dành cho khu công nghiệp; có đất làm nhà ở xã hội và nhà lưu trú cho công nhân rất thuận tiện, và phần đất sau khi thu hồi các khu công nghiệp nội thành sẽ sử dụng làm các công trình công cộng mà TPHCM rất thiếu như công viên cây xanh, trường học, khu vui chơi giải trí cho trẻ em, người cao tuổi.
Trong bài phát biểu tại “Diễn đàn phát triển bền vững đô thị Việt Nam” ngày 17-6-2022, Phó thủ tướng Lê Văn Thành đã nói “Kiên quyết không hy sinh công trình phúc lợi để phát triển khu thương mại, nhà ở”. Có một thực tế là sau hơn 30 năm tiến hành đô thị hóa, các thành phố của Việt Nam phát triển rất nhanh các chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, khu đô thị nhưng lại rất ít các công trình công cộng như nhà trẻ, trường tiểu học, trung học, công viên, vườn hoa, sân chơi, quảng trường. Nhiều người cho rằng nhân dịp các thành phố thu hồi đất công với số lượng lớn như khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà máy cũ, kho bãi, di dời các công sở ra bên ngoài thì việc thực hiện chỉ đạo của Phó thủ tướng là điều khả thi.
Việc tái cấu trúc đô thị trên cơ sở thu hồi các khu công nghiệp hết thời hạn thuê đã diễn ra ở các nước/vùng lãnh thổ tiến hành công nghiệp hóa trước Việt Nam 20 năm như Hàn Quốc, Malayisa, Đài Loan… Họ đã thực hiện thành công và coi đây là cơ hội sửa chữa những khiếm khuyết trong quá trình quy hoạch và hoạch định chiến lược phát triển ở một vùng hay một thành phố.
